Der Verkauf von Haus oder Wohnung will gut geplant sein, um den optimalen Verkaufserlös zu erzielen und unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Lesen Sie hier wie Sie dabei am besten Vorgehen und worauf Sie besonders achten sollten.

Ablauf und Vorgehen beim Immobilienverkauf – ein Überblick

Der Ablauf eines Wohnungs- oder Hausverkaufs lässt sich in 6 Schritte unterteilen. Dabei benötigt die Vorbereitung und die Vermarktung am meisten Zeit. Das Vorgehen ist stark davon abhängig ob Sie Ihre Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen möchten.

Falls Sie mehr zu den einzelnen Teilschritten erfahren wollen, lesen Sie einfach weiter.

Falls Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung privat selber, ohne Makler verkaufen wollen, klicken Sie auf diesen Link.

Wollen Sie wissen wie lange ein Immobilienverkauf zeitlich dauert? Hier erhalten Sie Informationen zum zeitlichen Ablauf eines Immobilienverkaufs.

So sollten Sie beim Immobilienverkauf vorgehen

Die Planung und Vorbereitung eines Immobilienverkaufs ist für den Verkaufserfolg bedeutend. Sie sollten dafür genügend Zeit einplanen und sich nicht unter Druck setzten lassen.

Das Vorgehen lässt sich in 6 Schritte unterteilen: Unterlagen organisieren, Immobilie bewerten lassen (unabhängig – nicht durch Makler), Verkaufspreis definieren, Makler wählen, Kaufvertrag bestellen und prüfen lassen, Übertragung koordinieren.

Hier erhalten Sie einen kurzen Überblick über das Vorgehen. Weiter unten führen wir diese Punkte noch genauer aus.

Benötigte Zeit: 180 Tage.

Immobilienverkauf Vorgehensweise:

  1. Unterlagen organisieren

    Sobald Sie alle benötigen Unterlagen haben, können Sie im Prozess reibungslos fortfahren. Die Unterlagen benötigen Sie für die Bewertung, für die Verkaufspräsentation und für Interessenten.

  2. Immobilie bewerten

    Es ist ratsam eine Immobilie von unabhängiger Seite bewerten zu lassen (Schweizer Immobilienschätzer-Verband, SIV). Ein Makler verfolgt bei der Bewertung ein Eigeninteresse.

  3. Verkaufspreis definieren

    Definieren Sie Ihren persönlichen Mindestverkaufspreis. Vergessen Sie nicht Steuer und Gebühren zu berücksichtigen.

  4. Makler wählen

    Am besten wählen Sie einen Makler der Schweizerischen Maklerkammer (SMK) und vereinbaren das weitere Vorgehen (Maklerprovision und strukturierter Verkaufsprozess).

  5. Kaufvertrag bestellen und prüfen (lassen)

    Sie als Verkäufer sollten den Kaufvertrag genau prüfen lassen (Kammer unabhängiger Bauherrenberater, KUB). Dabei geht es insbesondere um Gewährleistungen.

  6. Übertragung koordinieren

    Die Beurkundung und Eigentumsübertragung sollte gut koordiniert werden, da jede Partei den Umzug und allenfalls die Finanzierung noch planen muss.

  7. Bei Privatverkauf ohne Makler

    Falls Sie Ihre Immobilie privat, ohne Makler verkaufen wollen, ändert sich das vorgehen ab Punkt 4. Lesen Sie hier mehr zum privaten Verkauf ohne Makler.

Der Kauf einer Immobilie ist oft ein einmaliger Schritt mit grosser finanzieller Tragweite.

Ein Verkäufer sollte dem Käufer daher Sicherheit und einen professionellen Service bieten um Vertrauen zu schaffen und Unsicherheiten auszuräumen.

Um den besten Preis zu erzielen ist daher ein professioneller Marktauftritt und ein strukturiertes Vorgehen sehr wichtig.

1. Mit oder ohne Makler verkaufen?

Wer sich in der Immobilienwirtschaft nicht auskennt oder keine Zeit hat sich ausreichend zu informieren, der sollte einen Immobilienmakler einschalten, um eine professionelle Vermarktung seiner Immobilie sicherzustellen.

Falls Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung ohne Makler privat selber verkaufen wollen, sollten Sie Fehler vermeiden.

Auch unser praxisorientierter Ratgeber für den Immobilienverkauf kann da sicher helfen.

Bei der Auswahl eines erfahrenen und zuverlässigen Immobilienmaklers können Sie auf die Mitgliedschaft in einem bekannten Maklerverband wie der Schweizerischen Maklerkammer (SMK) achten.

Voraussetzungen einer Mitgliedschaft in der SMK sind eine mindestens fünfjährige Berufserfahrung, ein Verhalten gemäss Ehrenkodex und eine kontinuierliche Weiterbildung.

Natürlich ist auch der SMK kein Garant und es gibt Makler ohne Mitgliedschaft, die Ihnen sogar noch einen grösseren Mehrwert bieten können.

Grundsätzlich sollten nur Makler ausgewählt werden, die

  • positive Referenzkunden benennen können,
  • über eine Maklerprovision von etwa vier Prozent hinaus keine weiteren Entgelte für einzelne Dienstleistungen in Rechnung stellen und
  • keinen unrealistisch hohen Verkaufserlös versprechen.

Der Makler muss sowohl zu Ihnen persönlich als auch zu der zum Verkauf stehenden Immobilie passen (z.B. sollten Sie bei Rendite- und Gewerbeliegenschaften einen Spezialisten engagieren) und überprüfen Sie deren Referenzen, bevor Sie einen Maklerauftrag vergeben.

2. Durchdachte Terminierung beim Verkaufen beachten

Der Zeitpunkt eines Verkaufs sollte mit Bedacht gewählt werden:

Wer saisonale oder konjunkturelle Schwankungen am Immobilienmarkt beachtet und eher in Zeiten einer hohen Nachfrage tätig wird, der verbessert seine Chancen beim Immobilienverkauf.

So lässt sich beispielsweise ein Haus mit einem Swimmingpool während des Sommerhalbjahrs einfach besser als im Winter präsentieren.

3. Einen angemessenen Verkaufspreis finden

Der früher einmal für das Objekt gezahlte Kaufpreis weicht fast immer vom aktuellen Verkehrswert ab.

Die Gründe dafür sind beispielsweise Angebots-, Nachfrage- und allgemeinen Preisänderungen am Immobilienmarkt, zwischenzeitlich getätigten Investitionen, das gestiegenen Alter der Immobilie oder ein aufgelaufener Renovationsbedarf.

Wird das Haus mit einer weit überhöhten Preisvorstellung angeboten, so werden sich nicht viele ernsthafte Interessenten melden.

Wer hingegen seine Wohnung mit einem unterhalb des derzeitigen Marktwertes offeriert, der verschenkt bares Geld.

Daher sollte Sie als Verkäufer in einem ersten Schritt eine aktuelle Wertermittlung (durch einen unabhängigen Schätzer – nicht durch den Makler) durchführen lassen und dann mit einer realistischen Preisvorstellung an den Markt gehen.

4. Die optimale Präsentation einer Immobilie

Ein überzeugendes Exposé ist unerlässlich, um zahlungskräftige Kaufinteressenten anzulocken und zu einer Besichtigung der zum Verkauf stehenden Immobilie zu motivieren.

In ein professionelle Verkaufsdokumentation gehören insbesondere

  • Pläne (Grundriss, Fassade),
  • Informationen zur Lage und zur lokalen Infrastruktur,
  • hochwertige Fotografien (innen und aussen),
  • Grundbuchauszug,
  • Katasterplan und
  • Kontaktangaben mit „Call-to-Action“

5. Die Auswahl der passenden Marketingkanäle

Die sorgfältige Auswahl geeigneter Marketingkanäle (z.B. Internet-Plattformen, traditionelle Medien wie regionale oder lokale Zeitungen) entscheidet darüber, ob die in Betracht kommenden Zielgruppen tatsächlich erreicht und auch ausgeschöpft werden.

Anfangs können Sie Ihre Immobilie einfach im Internet inserieren. Wenn Sie viele Interessenten melden, die bereits sind den erwarteten Preis zu bezahlen, reicht ein Online-Inserat aus.

Wenn sich jedoch zu wenige Interessenten melden, sollten Sie Ihre Immobilie viel aktiver vermarkten.

6. Kleinere Renovationen lohnen sich oft

Kleinere Renovationsarbeiten (z.B. Malerarbeiten)  können den ersten Eindruck deutlich verbessern, den eine Immobilie bei Kaufinteressenten hinterlässt.

Lohnenswert ist oftmals die Behebung kleinerer Mängel, die sich mit überschaubarem Kostenaufwand beseitigen lassen.

Zu einem gepflegten Gesamteindruck tragen beispielsweise gepflegte Türen und eine funktionierende Aussenbeleuchtung wesentlich bei.

7. Die Besichtigung

Führen Sie die Kaufinteressenten in Einzelterminen durch die vom Verkauf stehende Immobilie.

Nehmen Sie sich die Zeit, um die individuellen Fragen jedes Interessenten ausführlich zu beantworten. So erhöhen sich die Chancen, einen guten Verkaufserlös zu erzielen.

Preisverhandlungen sind bei der Besichtigung absolut tabu, falls Sie Ihre Immobilien privat ohne Makler verkaufen.

8. Spätere Ansprüche des Käufers vermeiden

Sprechen Sie gegenüber Kaufinteressenten die Ihnen bekannten Mängel Ihrer Immobilie offen an.

So sichern Sie sich nicht nur das Vertrauen des Interessenten, sondern schützen sich vor allem auch vor möglichen Ansprüchen des Käufers auf Kaufpreisminderung (nachträgliche Herabsetzung des Kaufpreises) oder gar auf Rückabwicklung des Kaufvertrags.

9. Die Bedeutung des Notartermins beim Immobilienverkauf

Jeder Kaufvertrag über eine Liegenschaft bedarf der öffentlichen Beurkundung durch einen Notar.

In Kantonen mit freien Notaren haben die Vertragsparteien das Recht zur Auswahl eines Notars.

Wenn sich die Immobilie in einem Kanton befindet, der Amtsnotare bestellt hat, wenden Sie sich an das jeweils zuständige Amt (Notariat/Grundbuchamt).

Beim Notartermin wird der Kaufvertrag durch Käufer und Verkäufer sowie durch den Notar unterzeichnet.

Nehmen Sie sich als Verkäufer die erforderliche Zeit, um alle Bestimmungen des Kaufvertrags sorgfältig zu lesen.

Am besten lassen Sie den Kaufvertrag von einem Experten prüfen.

Nach der Beurkundung meldet der Notar die Handänderung beim zuständigen Grundbuchamt an.

Der Eigentumsübergang erfolgt erst zum Zeitpunkt der Grundbucheintrags.

10. An die Kosten des Verkaufs denken

Beim Verkauf einer Immobilie sollten die Nebenkosten und Gebühren genau ermittelt werden, damit es später nicht zu einer unangenehmen Überraschung kommt.

Wenn das zu veräussernde Grundstück mit einer Hypothek belastet ist, so sprechen Sie frühzeitig mit Ihrem Bankberater. Klären Sie insbesondere die Höhe einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung.

Lassen Sie sich auch zu steuerlichen Aspekten wie der Grundstückgewinnsteuer und steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten beim Immobilienverkauf beraten.

Haus- und Wohnungsverkauf erste Schritte

Ich empfehle Ihnen in einem ersten Schritt erst einmal alle Unterlagen, die Sie für den Haus- und Wohnungsverkauf benötigen zusammenzustellen.

So erhalten Sie einen Überblick und haben alles bereits zusammen, wenn Sie einen Schätzer beauftragen oder direkt einen Immobilienmakler einschalten möchten.

Für den Immobilienverkauf benötigen Sie einige Unterlagen.

Einerseits benötigen Sie die Unterlagen für die Bewertung aber auch für die Präsentation der Immobilie.

Auch ein potenzieller Käufer benötigt diverse Unterlagen für die Prüfung der Finanzierung bei der Bank.

Zudem ist es üblich, dass der Verkäufer dem Käufer nach der Beurkundung wichtige Unterlagen wie beispielsweise die Grundrisspläne im Original aushändigt (sofern diese noch vorhanden sind).

Sobald Sie die Unterlagen organisiert haben, können Sie die nächsten Schritte in Angriff nehmen.

Ein Immobilienverkauf dauert in der Regel 6 bis 18 Monate. Sie können sich also Zeit nehmen.

Hier erfahren Sie wie lange ein Immobilienverkauf im durchschnitt dauert. Weiter unten können Sie eine kostenlose Checkliste herunterladen.

Erster Schritt: Checkliste Unterlagen für Immobilienverkauf

Starten Sie am besten mit unserer kostenlosen Checkliste. Darauf finden Sie eine Auflistung aller Unterlagen, die Sie für den Immobilienverkauf benötigen.

Sobald Sie die Unterlagen organisiert haben, können Sie rasch die nächsten Schritte in die Hand nehmen. So gerät der Prozess später nicht ins Stocken.

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