Beim Verkauf einer Immobilie fallen verschiedene Kosten an, die ein Immobilienverkäufer in seiner Finanzplanung berücksichtigen sollte. Dabei geht es insbesondere um die Kosten von Notar, Grundstückgewinnsteuern, Handänderungssteuern, Makler und die Vorfälligkeitsentschädigung.

Vorfälligkeitsentschädigung bei bestehenden Hypotheken

Bei einer Festhypothek kann die finanzierende Bank eine Entschädigung verlangen, wenn eine Hypothek vor Ablauf der Zinsbindungsfrist aufgelöst wird und die Bank den vorzeitig zurückgezahlten Hypothekarbetrag nur zu einem für sie ungünstigeren Zinssatz wiederanlegen kann.

Diese durch eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehenden Zusatzkosten lassen sich vermeiden, wenn der Verkäufer die Hypothek auf eine andere Immobilie überträgt oder der Käufer die Hypothek (mit Einverständnis des bisher finanzierenden Kreditinstituts) übernimmt.

Beispielrechnung Vorfälligkeitsentschädigung

Ein Immobilienverkäufer hat Mitte 2012 eine Festhypothek über CHF 500’000 zu einem Zinssatz von seinerzeit 2 Prozent und mit einer Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen.

Der Kredit sollte zum Laufzeitende in einer Summe zurückgezahlt werden. Der Kreditnehmer möchte das Darlehen jedoch nun bereits Mitte 2017 zurückzahlen.

Die Bank wird die Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich wie folgt berechnen:

Die Rendite für Bundesobligationen der Eidgenossenschaft mit zehnjähriger Laufzeit lagen Mitte 2017 bei -0,03 Prozent. Annähernd zu einem solchen Zinssatz könnte die Bank also den ihr vorzeitig zufließenden Geldbetrag am Kapitalmarkt anlegen.

Damit erleidet das Kreditinstitut aber einen Verlust in Höhe von jährlich zwei Prozent – bis zum vereinbarten Laufzeitende der Festhypothek in fünf Jahren.

Deshalb wird die Bank dem während der Zinsbindungsfrist kündigenden Hypothekarnehmer rund zehn Prozent (5 mal 2%) auf die Darlehenssumme, also CHF 50’000 als Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Leichter ist die Rückzahlung bei variablen und Libor-Hypotheken. Hier gilt gewöhnlich eine nur drei- bis sechsmonatige Kündigungsfrist, bei deren Einhaltung der Hypothekarnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten hat.

Notariats- und Grundbuchkosten

Verkäufer und Käufer haften solidarisch gegenüber dem Grundbuchamt für die Grundbuchgebühren und gegenüber dem Notar für die Notariatsgebühren.

Die Notariatsgebühren für die Erstellung des Kaufvertrags und die Beurkundung können je nach Kanton sehr unterschiedlich ausfallen.

Am höchsten liegen die Notargebühren in den Kantonen Bern, Genf, Tessin und Wallis, am niedrigsten in den Kantonen Appenzell Ausserohden, Schaffhausen, Schwyz und Zug.

Die Grundbuchgebühren betragen ungefähr 0.3 bis 1.1 Prozent des notariell beurkundeten Kaufpreises, meistens bei etwa einem Prozent.

Hinsichtlich der Nebenkosten vereinbaren Verkäufer und Käufer meistens eine jeweils hälftige Kostenübernahme.

Grundstückgewinnsteuer

In allen Kantonen ist allein der Verkäufer der Immobilie zur Entrichtung der Grundstückgewinnsteuer verpflichtet. Meistens erheben die Kantone selbst die Grundstückgewinnsteuer, in einigen Kantonen führen die Gemeinden die Steuererhebung durch.

Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer erfolgt durch das zuständige Steueramt.

Als Berechnungsgrundlage der Steuer dient die positive Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem vom jetzigen Verkäufer zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs für das Haus gezahlten Kaufpreis.

Von dieser Steuerbemessungsgrundlage werden aber noch die zwischenzeitlich getätigten Investitionen abgezogen.

In den meisten Kantonen hängt der Grundstückgewinn-Steuersatz von der Höhe des Gewinns und der Besitzdauer ab.

Je höher der Gewinn und je kürzer die Besitzdauer, desto stärker erfolgt also die Besteuerung. Wer beispielsweise im Kanton Zürich eine Wohnung zwanzig Jahre selbst genutzt hat, für den gilt ein niedrigerer Steuersatz.

Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung

Ein Steueraufschub wird bei Ersatzbeschaffung gewährt. Eine vollständige Ersatzbeschaffung liegt vor, wenn mindestens der gesamte Verkaufserlös in eine dauerhaft und ausschließlich selbst genutzte Immobilie reinvestiert wird (Erwerb oder Neubau).

Bei einer geringeren Investitionssumme ist ein anteiliger Steueraufschub möglich. Um einen Steueraufschub zu erhalten, genügt es, wenn die Reinvestition einige Zeit nach dem Immobilienverkauf erfolgt.

Handänderungssteuern

In dem meisten Kantonen wird beim Verkauf von Haus oder Wohnung eine Handänderungssteuer in Höhe von einem bis drei Prozent erhoben, die auf den Immobilien-Kaufpreis berechnet wird.

Die Handänderungssteuer wird teils zuzüglich, teils aber auch anstelle der Grundbuchgebühren berechnet.

Nur der Kanton Schwyz verzichtet gänzlich auf die Handänderungssteuer.

Fünf Kantone (Aargau, Glarus, Schaffhausen, Zug und Zürich) erheben zwar keine Handänderungssteuer, stattdessen jedoch Handänderungs- bzw. Grundbuchgebühren. In einigen Kantonen erfolgt die Erhebung der Handänderungssteuer durch die Gemeinden.

Maklerprovision

Wird ein Makler mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt, so sind auch die gewöhnlich vom Verkäufer getragenen Maklergebühren als Kostenfaktor zu beachten.

Das Gesetz legt keine bestimmt Höhe für den Mäklerlohn fest, sondern bestimmt lediglich, dass die Provision nicht „unverhältnismäßig hoch“ sein dürfe.

Die Maklergebühren orientieren sich an der Art der Immobilie und betragen üblicherweise ein bis fünf Prozent des Immobilien-Verkaufspreises.

Bei einer auch vom Bundesgericht wiederholt als nicht übermässig beurteilten Maklerprovision von 3 Prozent müsste der Verkäufer einer Immobilie, die für 1 Mio. veräußert wird, also CHF 30’000 an den Makler entrichten.

Quellen und Ressourcen

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