Bei Sale-and-lease-back-Transaktionen verkauft ein Unternehmen seine Liegenschaft(en) einer Immobiliengesellschaft und schliesst einen langfristigen Leasing- oder Mietvertrag ab. Erfahren Sie hier alles, was Sie über Sale-and-lease-back von Immobilien in der Schweiz wissen müssen und warum es sich im Grunde genommen oft um Sale-and-rent-back handelt.

Sale-and-lease-back-Transaktionen haben ihren Ursprung in den USA. In europäischen Ländern und insbesondere in der Schweiz werden Betriebsimmobilien als eine Art Tafelsilber betrachtet. In den USA steht der Nutzen der Immobilien im Fokus.

In der Schweiz sind in den letzten Jahren die Anzahl der Sale-and-lease-back-Transaktionen fast exponentiell gestiegen.

Dies kommt daher, dass sich eine Sale-and-lease-back-Transaktion in der Regel positiv auf die Profitabilität einer Unternehmung auswirkt und auch noch weitere Vorteile mit sich bringt.

Begriffsbedeutung: Sale-and-lease-back und Sale-and-rent-back

Die Begriffe Sale-and-lease-back und Sale-and-rent-back liegen bezüglich der Funktionsweise sehr nahe beieinander. Da sich der Begriff Sale-and-lease-back etabliert hat, spricht man oft einfach von Sale-and-lease-back, auch wenn eigentlich Sale-and-rent-back gemeint ist.

Sale-and-lease-back

Sale-and-lease-back ist eigentlich ein Immobilienleasing. Das Leasing unterscheidet sich von der klassischen Rückmiete von Geschäftsflächen dadurch, dass fixe Leasingraten -ohne teuerungsabhängige Indexierung- über einen längeren Zeitraum vereinbart werden.

Die Leasingrate beinhaltet zudem die Amortisation der geleasten Anlage oder Liegenschaft und der Leasingnehmer hat in der Regel nach Ablauf der Vertragsdauer ein Kaufrecht.

Immobilienleasing ist in der Schweiz äusserst selten. Oft spricht man jedoch von Sale-and-lease-back, auch wenn eigentlich Sale-and-rent-back gemeint ist, da sich dieser Begriff im allgemeinen Sprachgebrauch etabliert hat.

Sale-and-rent-back

Die Miete bzw. Sale-and-rent-back umfasst in der Regel keine Amortisation und ist daher auch oft deutlich günstiger als ein Immobilienleasing.

Die Amortisation ist für den Leasinggeber dann ausschlaggebend wenn die Immobilie spezifisch für einen Zweck gebaut wurde und die Drittverwendungsfähigkeit (nach Ablauf des Vertrags) stark eingeschränkt ist.

Dies ist beispielsweise bei Industrie- und Produktionsliegenschaften der Fall (Silos, Giesserei, Hochöfen etc.), da diese am Ende der Vertragsdauer oft nicht anderweitig genutzt werden können.

In der Schweiz kommen oft einfache, standardisierte Mietverträge zum Einsatz. Dies ist bei den meisten Sale-and-lease-back-Transaktionen auch ausreichend.

Der Begriff Sale-and-lease-back hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch für beide Formen etabliert. Daher wird er auch hier zur Vereinfachung so verwendet.

Wie funktioniert eine Sale-and-lease-back Transaktion bei Immobilien?

Das folgende Schema verdeutlicht die Funktionsweise einer Sale-and-lease-back-Transaktion bzw. Sale-and-rent-back-Transaktion grafisch:

Bei einer Sale-and-lease-back-Transaktion verkauft der Eigentümer einer Immobilie einem Dritten eine Immobilie (Grundstückkaufvertrag), um diese direkt im Anschluss zurück zu mieten (Mietvertrag) bzw. zu leasen (Leasingvertrag).

Notarielle Beurkundung Grundstückkaufvertrag

Im Grundstückkaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer das Eigentum auf den Käufer zu übertragen. Der Käufer verpflichtet sich im Gegenzug den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen.

Ein Grundstückkaufvertrag muss notariell beurkundet werden um seine Gültigkeit zu erlangen. Bei einem Grundstückkaufvertrag sollte ein besonderes Augenmerk auf die Gewährleistungen und Garantien sowie auf die Übernahme von Hypotheken (bzw. Schuldbriefen) gelegt werden.

(Rück-) Mietvertrag

Das schweizerische Obligationenrecht regelt den Mietvertrag (Art. 253 ff. OR). Dabei handelt es sich um eine entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch.

Hinsichtlich der Ausgestaltung von Mietverträgen (Mietzins, Übertragung von Unterhalt bzw. Instandhaltung, Instandsetzung, Nebenkosten und Übertragung der Sacherhaltungspflicht) ist man unter Berücksichtigung der zwingenden Bestimmungen des schweizerischen Mietrechts relativ frei.

Dabei werden oft zwei Begriffe aus dem angelsächsischen Sprachraum verwendet:

Double-Net Mietverträge

Als Double-Net Mietverträge werden Mietverträge bezeichnet, die dem Mieter (nebst dem Mietzins als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung) sämtliche Kosten und Abgaben auferlegen, mit Ausnahme der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung von Dach und Fach.

Mit Dach und Fach sind die konstruktiven Teile eines Gebäudes (Dachsubstanz, Fassade, tragende Teile etc.) gemeint.

Triple-Net Mietverträge

Als Triple-Net Mietverträge werden Mietverträge bezeichnet, die dem Mieter (nebst dem Mietzins als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung) sämtlich Kosten und Abgaben übertragen werden (Steuern, Abgaben, Versicherungskosten, Betriebskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, auch für Dach und Fach).

Leasingvertrag

Die rechtliche Einordnung eines Leasingvertrags ist umstritten, da er Elemente von Kauf, Miete und evtl. Pacht und Auftrag beinhalten kann. Es ist nicht abschliessend geklärt ob es sich um einen gemischten Vertrag oder einen Vertrag eigener Art handelt.

Das Bundesgericht qualifiziert den Leasingvertrag als Gebrauchsüberlassungsvertrag.

Ein Leasingvertrag ist grundsätzlich formfrei, sofern sich die Parteien über Gegenstand und Kosten einig sind, mit Ausnahme des Grundstückkaufvertrags beim Immobilienleasing. Beim Immobilienleasing handelt es sich um eine besondere Form des Finanzierungsleasings.

Da die Umsetzung einer Sale-and-lease-back Transaktion sehr komplex ist, sollten Sie diese von einem Spezialisten durchführen lassen.

Erfahren Sie weiter unten, welche Anbieter und Berater es in der Schweiz gibt.

Gründe für Sale-and-lease-back Transaktionen von Gewerbeimmobilien

Der Besitz einer Gewerbeimmobilie erhöht die Bilanzsumme und bindet Kapital. Dadurch verringert sich auch die Eigenkapitalquote.

Sofern der Verkaufspreis über dem Buchwert liegt, können mit einer Sale-and-lease-back Transaktion stille Reserven aufgelöst und realisiert werden.

Vorteile und Chancen

Kosten sparen

Immobilien rentieren in der Regel mit rund 5-6%. Unternehmen mit einer Eigenkapitalrendite von 10-15% wollen daher möglichst wenig Kapital in der Immobilie binden.

Aufs Kerngeschäft fokussieren

Mit einer Sale-and-lease-back Transaktion wird Liquidität geschafffen, welche wiederum in das Kerngeschäft investiert werden kann (oder zur Sanierung eines Unternehmens verwendet wird).

Bilanz verkürzen und Eigenkapitalquote optimieren

Eine Immobilie kann enorm viel Kapital binden. Mit dem Verkauf einer Immobilie erhöht sich somit die Eigenkapitalquote, was sich auf positiv auf das Rating des Unternehmens auswirken kann.

Immobilienrisiken outsourcen

Mit dem Verkauf und Zurückmieten einer Immobilie lassen sich zudem Immobilienrisiken und der Aufwand für die Bewirtschaftung auslagern. In manchen Fällen, kann sich das lohnen.

Flexibilität gewinnen

Mit dem Verkauf einer Immobilie gewinnt ein Unternehmen zudem an Flexibilität hinsichtlich dem Standort und der benötigten Nutzflächen. Oft verfügen Unternehmen über ungenutzte Flächen, welche aktiv bewirtschaftet werden müssen.

Nachteile und Gefahren

Langfristiger Mietvertrag

Mit dem Abschluss eines langfristigen Mietvertrags, steigen die Risiken falls der Cash-Flow einbricht. Falls ein Unternehmen eine Immobilie besitzt, würde in einem solchen Szenario die Immobilie einfach nicht verzinst.

Abhängigkeit vom neuen Besitzer

Als Mieter einer Immobilie, ist man bis zu einem gewissen Grad dem Eigentümer ausgeliefert (beispielsweise sofern ein Unternehmen die Konditionen eines Mietvertrags neu verhandeln will).

Strategischer Besitz

Es gibt Immobilien, die für ein Unternehmen von strategischer Bedeutung sind. Beispiel: Hauptsitz einer Bank an einer renommierten Lage oder Unternehmen mit sehr wertvollem und immobilem Maschinenpark. Solche Immobilie sollten aus strategischen Überlegungen nicht verkauft werden.

Sale-and-lease-back beim privaten Eigenheim

Sale-and-lease-back ist bei der privaten Eigentumswohnung und Einfamilienhaus in der Schweiz nicht weit verbreitet.

Viele Eigenheimbesitzer in der Schweiz zahlen ihre Hypotheken bis zur Pensionierung substanziell zurück. Dadurch ist oft sehr viel Kapital in der Immobilie gebunden, welches nicht mehr frei verwendet werden kann.

Mit einem Verkauf der Liegenschaft könnte diese Liquidität freigesetzt werden.

Wie kann man nun aber sicherstellen, dass man im Eigenheim bleiben kann?

Das Zurückmieten stellt den Eigentümer vor rechtliche Herausforderungen.

Einerseits können Mietverträge nicht «ewig» abgeschlossen werden da Vertragsverhältnisse von allzu langer Dauer eine übermässige Bindung darstellen können (Art. 27 ZGB).

Zudem kann der Eigentümer in der Zukunft dringenden Eigenbedarf anmelden und den Mietvertrag künden.

Das Wohnrecht als Alternative zum Zurückmieten für Private

Aus diesem Grund wird bei privaten Immobilien oft ein Wohnrecht eingeräumt (auf Lebzeiten).

Als Entschädigung für das Wohnrecht ist jedoch der Verkaufspreis der Immobilie geringer.

Das kommt daher, dass der neue Eigentümer die Immobilie nicht nutzen kann.

Erfahren Sie hier mehr zum Thema Immobilie verkaufen, zurückmieten und darin wohnen bleiben.

Sale-and-lease-back Anbieter in der Schweiz

Es gibt nicht sehr viele Sale-and-lease-back Anbieter in der Schweiz. Bei einer Sale-and-lease-back Transaktion muss der Verkäufer einen geeigneten Eigentümer finden, der die Immobilie kauft. Gleichzeitig muss ein Mietvertrag verhandelt werden, der beide Parteien zufriedenstellt.

Sale-and-lease-back der Berater als Immobilienanbieter

Bei einer Sale-and-lease-back Transaktion, sollte ein professioneller Berater hinzugezogen werden, da sich die Vertragsverhandlungen schwierig und die Suche nach einem passenden Investor umfassend ist.

Ein Berater sollte sehr gut vernetzt sein und potenzielle Immobilieninvestoren, die zu solchen Transaktionen bereit sind, kennen. Daher sollten Sie sich ausschliesslich auf einen Spezialisten verlassen.

Nur mit einem erfahren Vermittler und zusätzlichen Rechtsberatern kann eine Sale-and-lease-back Transaktion erfolgreich und für alle Parteien zufriedenstellend abgeschlossen werden.

Der Anbieterkreis in der Schweiz ist oft beschränkt

Die Nutzungsart, Mietvertragsdauer und Komplexität der Transaktion, schränkt den Investorenkreis ein. Investoren, die nur in Wohnimmobilien investieren fallen direkt weg.

Zudem sind grössere Investoren und Immobiliengesellschaften an solch komplexen Immobilientransaktion nicht interessiert, da Alternativen auf dem Tisch liegen, die viel einfacher umzusetzen sind.

Als Anbieter von Sale-and-lease-back Transaktionen eignen sich daher spezialisierte Immobiliengesellschaften mit Fokus auf Gewerbeimmobilien. Oder ausländische Investoren, die sich in der Schweiz gut auskennen.

Um diese zu erreichen und ein seriöses Angebot zu erhalten, wird ein umfassendes Netzwerk und persönliche Kontakte benötigt.

Falls Sie auf der Suche nach einem geeigneten Berater sind, können Sie uns gerne kontaktieren.

Wir vermitteln Ihnen gerne einen erfahrenen Schweizer Berater für komplexe Sale-and-lease-back Transaktionen.

Sale-and-lease-back Anbieter bei privaten Immobilien

Eine Sale-and-lease-back bei der privaten Eigentumswohnung und Einfamilienhaus kommt, wie bereits erwähnt, in der Schweiz fast nicht vor.

Das Zurückmieten der Wohnung oder des Hauses ist über einen längeren Zeithorizont rechtlich nicht möglich.

Da viele Eigenheimbesitzer die Hypothek bis zur Pensionierung zurückzahlen, ist oft sehr viel Kapital in der Immobilie gebunden, welches nicht mehr frei verwendet werden kann.

Um diese Liquidität freizusetzen, gibt es in der Schweiz andere Möglichkeiten, wie beispielsweise die Einräumung eines Wohnrechts auf Lebzeiten anstelle des Mietvertrags.

Falls Sie also Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen und als Mieter wohnen bleiben wollen, können Sie dies nur kurzfristig, oder eben nur bei einem Wohnrecht.

Es ist ratsam, sich auch als Privatperson entsprechend beraten zu lassen, falls diese Option für Sie in Frage kommt.

Falls Sie einen kompetenten Berater suchen, können Sie uns gerne jederzeit kontaktieren.

Hier erhalten mehr darüber, falls Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen und trotzdem wohnen bleiben wollen.

Bitte voten und teilen. Danke!
[Gesamt:1    Durchschnitt: 5/5]

Pin It on Pinterest