Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt immer einen bedeutsamen Schritt dar. Für beide Seiten hat dieser Vertrag eine grosse Tragweite sowie einen grossen Einfluss auf das zukünftige Leben. Aus diesem Grund ist der Immobilien-Kaufvertrag an zahlreiche rechtliche Regelungen gebunden.

Checkliste mit Unterlagen für den Kaufvertrag

Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags sollten Sie diesen stets auf Vollständigkeit überprüfen. Auch in Notar macht Fehler.

Sie sollten also auch den Inhalt der finalen Fassung mit Ihrem Entwurf immer sorgfältig vergleichen.

Sowohl im Vertrag wie auch in dessen Anhang sollten die folgenden Informationen zu finden sein:

  • Name, Adresse und Alter beider Parteien
  • sämtliche relevanten Termine
  • exakte Bezeichnung des Grundstücks
  • umfassende Beschreibung der Immobilie
  • präzise Preisangabe
  • Fälligkeit und Zahlungsbedingungen
  • steuerliche Aspekte (unter anderem Zuordnung der Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer etc.)
  • Zustand des Kaufobjektes bei Übergabe (Inventar)
  • detaillierte Angaben zu Mängeln und Abnutzungen
  • detaillierte Angaben zu sämtlichen Gebäudebestandteilen
  • konkreter Bezugstermin
  • sämtliche im Grundbuch eingetragenen Lasten und Pflichten
  • bestehende Mietverträge
  • Weitere Verträge wie Baurechts-, Nutzniessungs- oder Wohnrechtsvertrag sowie allfällige Abmachungen mit Nachbarn
  • Bei Neubauprojekten zusätzlich: Baubeschrieb und Grundrisspläne, sowie weitere im Kaufvertrag erwähnte Verträge (Anhänge und integrierte Bestandteile)

Was ist beim notariellen Kaufvertrag zu beachten?

Sowohl der Kauf als auch der Verkauf einer Immobilie stellen eine folgenschwere Entscheidung dar.

Ein Rücktritt ist in der Regel nicht mehr möglich!

Der Verkäufer verpflichtet sich durch die Unterzeichnung des Vertrags, sämtliche Eigentumsrechte an den Käufer zu übertragen.

Dieser hingegen übernimmt die Pflicht, den gesamten Kaufpreis entsprechend der vertraglich vereinbarten Bedingungen zu zahlen.

Dabei werden alle Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien eindeutig im Kaufvertrag festgehalten.

Der Inhalt eines Kaufvertrags ist also entscheidend uns sollte immer von einem Experten geprüft werden.

Vertragsprüfung durch einen Experten ist empfehlenswert

Dennoch kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Beteiligten.

Neben den Zahlungsbedingungen stellen vor allem Zustand bzw. Garantien die häufigsten Streitpunkte nach dem Hauskauf dar.

Aus diesem Grund sollten diese Punkte genau im Vertrag festgehalten werden.

Garantien und Gewährleistungen werden bei älteren Immobilien meist wegbedungen (Freizeichnungsklausel).

Planen Sie für diesen Vorgang möglichst viel Zeit ein, denn eine konkrete Definition des Vertragsinhalts ist in beiderseitigem Interesse.

Entscheidend ist dabei, dass Sie ein Haus oder eine Wohnung nicht überstürzt kaufen oder verkaufen.

Bereits vor dem Notartermin sollten sämtliche vertraglichen Feinheiten genau überprüft werden.

Dafür können Sie auch die Unterstützung eines Juristen in Anspruch nehmen, insbesondere wenn Sie Ihre Immoilie privat, selber ohne Makler verkaufen.

Jedoch sind auch Makler keine Experten in der Vertragsprüfung.

Diese können Ihnen in besten Fall ein paar Hinweise geben. Die Prüfung sollte immer von einem Juristen mit Praxiserfahrung im Immobilienrecht durchgeführt werden.

Bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen, müssen Sie jede einzelne der Klauseln vollständig verstehen und mit deren Bedeutung einverstanden sein.

Mängelhaftung nach Haus- bzw. Wohnungskauf

In der Praxis wird die gesamte Mängelhaftung (Gewährleistung) in der Regel vom Verkäufer im Kaufvertrag ausgeschlossen (bei bestehenden Immobilien).

Dadurch haftet er nur dann, wenn ihm das arglistige Verschweigen eines Mangels nachgewiesen werden kann.

Diese lässt sich vor Gericht nur sehr schwer beweisen. Aus diesem Grund sollten Sie die Immobilie stets gemeinsam mit einem Bausachverständigen besichtigen.

Kaufvertrag nach SIA 118 bei Neubauten empfehlenswert

Bei Neubauten sollten Sie hingegen einen Kaufvertrag nach SIA-Norm 118 (pdf, 1 Seite, 62 KB) nutzen.

Durch diesen Vertrag übertragen Sie die Mängelhaftung für einige Jahre nach Abnahme der Immobilie auf den zuständigen Architekten oder Generalunternehmer.

Achten Sie jedoch darauf, dass die Garantieleistungen nicht an den Bauherren abgetreten werden.

In diesen Fällen müssen Käufer teilweise die Kosten selbst tragen, da die betroffenen Handwerker in der Zwischenzeit zahlungsunfähig werden.

Zahlungen vor dem Notartermin vermeiden

Der vereinbarte Kaufpreis wird in der Praxis erst nach dem Notartermin und nach der rechtskräftigen Unterzeichnung des Kaufvertrags (Beurkundung) bzw. Zug-um-Zug mit der Eigentumsübertragung überweisen.

So sollte auch ein Zahlungsversprechen formuliert sein. Der volle Kaufpreis wird unter der Bedingung bezahlt, dass das Eigentum übertragen wird.

Reservationsgebühr bei bestehenden Immobilien

Bei bestehenden Immobilien ist eine Reservationszahlung von CHF 10’000 bis CHF 20’0000 möglich und üblich.

Tatsächlich sollten Reservationsverträge lediglich als unverbindliche Absichtserklärung betrachtet werden, da sich aus ihnen keinerlei rechtliche Verpflichtungen ergeben.

Besteht der Verkäufer auf eine Reservationszahlung, sollte diese stets auf einem zweckgebundenen Sperrkonto hinterlegt werden.

Wenn der Kauf der Immobilie doch nicht zustande kommt, haben die Kaufinteressenten andernfalls Probleme die Anzahlung zurückzuerhalten.

Anzahlung bei Neubauprojekten

Eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent ist bei Neubauprojekten üblich. Diese wird jedoch erst bei der Beurkundung überwiesen.

Den restlichen Betrag begleichen Käufer bei der Eigentumsübertragung bzw. Fertigstellung der Wohnung oder des Hauses (General- bzw. Totalunternehmervertrag).

Bei Bauprojekten (Architektenvertrag) können auch Zahlungen nach Baufortschritt vereinbart werden (je nach Vertragsverhältnis: General- bzw. Totalunternehmervertrag oder Architektenvertrag.

Dabei sollten Sie jedoch den Baufortschritt sowie die Kosten stets im Griff haben.

Der Verkauf einer Immobilie geht meist mit dem Verkauf des Innenausbaus einher.

Oft ist die Aufstellung und Unterzeichnung einer Inventarliste sinnvoll (insbesondere bei wertvollen Einrichtungen wie Kaminofen und Einbaumöbel).

Was passiert beim Notartermin?

Auf den Verkauf einer Immobilie werden besondere gesetzliche Regelungen angewendet. Aufgrund seiner Tragweite ist ein Immobilien-Kaufvertrag nur dann rechtskräftig, wenn er von einem Notar beurkundet wurde.

Meist wird dieser vom Notar vorbereitet und beiden Parteien im Vorfeld zur Prüfung zugestellt (meist zuerst dem Besteller).

Während des Notartermins können ergänzende Anmerkungen gemacht werden. Dabei stellt der Notar eine neutrale Partei dar. Es ist jedoch ratsam den Kaufvertrag vor dem Notartermin final zu verhandeln.

Der Notar darf weder den Käufer noch den Verkäufer bevorzugt behandeln. Dennoch ist er befugt, die Parteien darauf hinzuweisen, wenn er bestimmte Regelungen als einseitig erachtet.

Nach erfolgreicher Einigung werden vier Exemplare des Vertrags unterzeichnet. Diese erhalten der Notar, beide Parteien und das Grundbuchamt.

Sämtliche entstandenen Kosten müssen Käufer und Verkäufer tragen (oft hälftig – je nach Usanz im jeweiligen Kanton).

Quellen und Ressourcen

Hier finden Sie weitere Informationen zum Thema Nebenkosten beim Verkauf einer Immobilie. Bitte melden Sie uns defekte Links via Kommentare. Vielen Dank!

Grundbuchämter-Suche (Link: http://www.zbgr.ch/deu/gru.php)

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